第二部:如何确定不动产增值部分的法律性质。南京婚姻律师维权网是南京专业的提供离婚律师、离婚法律咨询、婚姻律师、婚姻法律咨询等服务的权威机构。对于离婚案件中的离婚财产分割、离婚房产分割、离婚协议书、、离婚小孩抚养等问题的处理有较为丰富的办案经验，咨询热线：***
【法条】
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
由于通货膨胀、房地产市场行情的变化以及房屋作为不动产本身的增值性，当事人婚前购买房屋时的价格往往和离婚时的市场价格有较大的差距，即实现了增值。对于该条中不动产增值部分的法律性质，学界有两种主流观点。一种观点认为，房屋增值部分属于投资收益，应当根据《婚姻法》的规定，按照“婚后所得”，即在婚姻关系存续期间双方合法取得的、没有被双方约定为个人所有及约定无效的婚后所得、法定个人特有财产以外的双方婚后所得财产，也就是夫妻共同财产来处理。另一种观点认为，从物权法角度来讲，财产的收益属于孽息，孽息又包括天然孽息和法定孽息，房屋增值属于法定孽息的一种，应归属于物的所有人。一个人的婚前财产的孽息不应转化为夫妻共同财产，孽息的归属应与原物相同，既然原物为个人婚前财产，不因结婚而转化为夫妻共同财产，那么孽息也不应转化为夫妻共同财产。
虽然学界对不动产增值部分的法律性质观点各异，但是大部分观点都认为在财产分割时要考虑非所有权人一方对房屋增值做出贡献的，例如共同还贷或者装,等，应该获得所有权一方的适当补偿。总的来说，对于一方婚前购买并完成首付的不动产来说，婚后取得的不动产所有权是婚前享有的债权的转化，只要按揭是在婚前由夫或者妻一方完成，包括签订商品房买卖合同和一方支付首期按借款，则该方即享有请求开发商转让房屋所有权的请求权，由其取得的不动产所有权，房屋产权登记是否发生在婚后则不论;在夫妻实行共同财产制时，以夫妻共有财产偿还一方婚前的房贷，该方从夫妻共同财产中获得经济利益，自然应当对共同财产给予补偿。然而此项结论的适用应排除两种例外情况:一是，如果夫妻对不动产的所有权归属问题另有约定的，那么从其约定;二是，如果有证据证明支付首付款并在银行贷款的行为是由夫妻双方共同完成的，那么任何一方都有取得不动产所有权的合法依据，即使不动产只登记在一方名下，仍然是夫妻共同财产。