为您分享二线城市房价疯涨却闹“房荒” 住建部约谈12城
2018年4月末，杭州成为一百个城市中库存最少的城市，同比下降了48%。也就是说，如果不供应新房，2.8个月后，杭州将无房可卖。武汉、南京、长沙均撑不过4个月。
如果全口径统计所有类型的供地，2017年，南京的供地量排在全国第6位，但是如果只计算住宅用地，南京下滑至第16位。
这轮调控政策使得真正的商品房住宅用地供应变得更少。近年推出的住宅用地中，还有一部分要划给租赁、共有产权等各类新兴用地。
文| 南方周末记者冯叶
南方周末实习生郭恒
2018年五一前后，针对房价上涨过快的现象，住房和城乡建设部分别约谈了西安、成都、海口等12个城市，强调坚持调控力度不放松，同时要求各地有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构。
过去数月间，这些被约谈的城市大多出现了“房荒”现象，尤其是出台摇号政策的7个城市——南京、上海、长沙、成都、武汉、杭州、西安。
这些城市的库存已经告急。上海易居房地产研究院发布的《百城住宅库存数据》显示，2018年4月末，杭州成为一百个城市中，库存最少的城市，同比下降了48%。也就是说，如果不供应新房，2.8个月后，杭州将无房可卖。武汉、南京、长沙均撑不过4个月。
“后悔离开北京了，杭州买个房这么难。”几天前，在杭州余杭区的一个购房群中，有人一句调侃，引发了此起彼伏的回声。
2018年5月10日，余杭区一处名为汇高柏悦的楼盘摇号卖房，128套房源，吸引了4107组购房者，中签率仅为3.12%。按照政府规划，余杭区是位于杭州西部的科创产业新区。
抢房现象同样出现在西部的成都市。一位网友坐在车上，用颤抖的手机录下了成都郫都区排队买房的盛况，直到1分钟视频结束，乌压压的人群仍没有看到尽头。
成都另一处刚刚获准销售的楼盘中铁青秀未遮山，情况相似，目前登记摇号人数已超过8万人，而房源仅有一千余套。
“我准备找中介合作。”在武汉江夏区一处准备摇号的楼盘，一位穿着衬衣、背着双肩包的男士边排队边对南方周末记者说，他的车坏了，不得不坐了几个小时公交来到这里，排队太浪费时间，他希望通过主动加价解决买房难的问题。
花式捂盘
全国房地产库存已回到2012年以来的历史低位。一百个城市的库存去化周期连续33个月同比下跌，仅剩10.3个月，即库存规模回落到了6年前的水平。而库存去化周期合理区间为12—16个月。
房荒主要集中在二线城市。易居数据显示，截至2018年4月底，二线城市库存同比跌幅最大，高达9.6%。一线和三四线则分别下跌5.4%和6.1%。
之所以如此，多位受访者向南方周末记者表示，一个原因是二线城市的房价上涨最快，政府纷纷出台“限价令”，导致地产商有意拖延开发进度，以等待政策松动。
“限价令”是地方政府为了贯彻“房住不炒”的调控精神，于2016年3月开始实施的政策。即地方政府会根据区域的不同，给一手房限制一个最高价格，超过限价的地产商，就拿不到预售证。
限价之后，许多地产商不得不“割肉”入市。一家地产公司品牌负责人告诉南方周末记者，据他观察，在上海和杭州，近期入市的项目，特别是中高价值板块的楼盘，损价或者说低于预期售价入市的情况比较普遍，区间一般在10%-20%。
90后于杰在杭州做私募，原本并不怎么关注房子，他的工作主要是发掘股票上的套利机会，然后发行产品。但2016年9月杭州发布“限价令”后，他发现杭州楼市出现了一二手房价倒挂现象。
此后，他一有时间便去杭州各区踩盘，并将值得购买的楼盘统计了一张表格。楼盘能否进入这张表格，唯一取决于是否低于预期售价。
于杰将政府区域限价与地产商的保本价相减，计算出一个损价排行榜。入选的近30个楼盘，损失最多的地产商要亏掉四成以上。
面临亏损，也有许多地产商拒绝入市。一家闽系房企高管就曾向南方周末记者坦言：“我们宁可不卖也不开盘。”其所在的闽系房企拿过2015年上海的一宗地王，现在已经开发到可以卖的程度。
在长沙，有媒体统计出了五大“捂盘天王”，有已盖好的央字头楼盘，最近一次开盘要追溯到2016年。在成都，则有地产商称，自家楼盘的预售证丢了，而彼时正值周边一块高价地拍卖前夕。
于杰也发现，杭州最值得购买的30个项目虽然是挖出来了，但实际开盘的也就三四个。他经常去其中一个楼盘走访，开发商简单直白地告诉他，“不想开”。
从杭州近几年的供地情况来看，杭州并不缺乏住宅用地。Wind数据显示，杭州从2015年开始，住宅用地每年都在增加，这在一二线热点城市中比较少见。杭州供地量在全国百城中的表现也比较平稳，一直在10名左右波动。
杭州的土拍也并没有因为限价而减少热情。2018年3月底，央企保利刚刚以101亿元拿下杭州史上第二高总价地块——奥体地王，仅次于2016年信达拿到的123亿元地王。尽管楼板价已经超过3.2万元/平方米，逼近周边一手楼盘3.5万元/平方米的限价。
国家统计局数据显示，2017年，房企共买入25508万平方米的土地，同比增长15.8%，新开工面积也增长了10.5%。但全国住宅的竣工面积却没有水涨船高，反而减少了7%，销售面积的增速也从22.4%下滑至5.3%。
2018年5月14日，针对“捂盘惜售”的问题，长沙市住建委对八十余家房地产开发企业和中介机构进行集中约谈。长沙市住建委党委委员、副主任胡汉清在会上表示，部分房地产开发企业试图通过捂盘，推迟上市时间，用时间换取涨价，“这种想法完全是错误的，我们应该看到政府对房地产市场调控的决心”。