纯水是一种无色、无味、无嗅、透明的液体，水的化学分子式为H2O，氢与氧的质量比为1：8，水在自然界有三种不同的形态，分为固态、液态和气态三种状态，其对应的自然形态为冰雪、水、蒸汽。在锅炉中水是以液态和气态（即水和蒸汽）出现的。 一般物质随着温度的升高，其密度逐渐减小，体积逐渐增大。随着温度的下降，其密度逐渐增大，体积逐渐减小。
而水则有它的特殊性，在4℃时，水的密度最大，体积最小。当低于4℃或高于4℃时，其密度逐渐减小，体积逐渐增大。因此，冰总是浮在水面上的。所以在冬季，不运行的锅炉要注意防冻，避免炉水结成冰后体积增大而将设备胀坏。 水的另一个特点是比热容较大。单位质量的水升高或降低1℃，所需吸热或入热量比其他物质的要多。
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由于水的这一特性，又容易取得，所以水常用作于锅炉的热载体。 水被加热后，温度就逐渐升高，当水加热到一定温度是时，便开始沸腾，水的沸腾温度称为沸点，也称为饱和温度。沸点状态下的水称为饱和水。水的沸点随着压力的升高或降低而相应地升高或降低。与饱和温度相对应的压力是一个定值，这个对应的压力称为饱和压力。
水沸腾后，继续加热，水温不再升高，仍维持在饱和温度，其吸收的热量用于水的汽化，此时产生的蒸汽为饱和蒸汽，未变成蒸汽的水称为饱和水。 饱和蒸汽有干饱和蒸汽和湿饱和蒸汽两种状态。不含水分的饱和蒸汽称为干饱和蒸汽，含有水分的饱和蒸汽称为湿饱和蒸汽。它是指饱和水汽化过程中还有饱和水，处于汽水共存的状态。
在低压锅炉中，用于供热的蒸汽锅炉以湿饱和蒸汽状态（通常就称饱和蒸汽）输出热量。 若在等压下继续加热干饱和蒸汽，则蒸汽温度会逐渐升高，比容也将增大，这种蒸汽称为过热蒸汽。 在热水锅炉中，供热热水是未饱和热水，一般低于饱和温度20~30℃。