西安地王多年少有不需要做房地产可行性研究报告吗？
近期西安不仅房价持续上涨，土地市场也异常活跃，涌现出新的单价地王。该地块位于寸土寸金的解放路商圈，以约2466万元/亩成交，由悦荟商业房地产开发（西安）有限公司摘得。
不过，部分接受 《每日经济新闻》记者采访的业内人士表示，西安单价地王的出现仅是个例。
解放路商圈现新地王
在一线城市部分楼盘降价的市场氛围下，西安房价似乎未受到太大影响，3月份依然稳步上扬。
据新近发布的3月百城价格指数报告显示，3月西安房价为7456元/平方米，环比微涨0.76%。
同时，近期西安的土地市场也异常活跃，并诞生了新地王。
西安市国土资源交易网的公告信息显示，该地块位于西安市新城区尚德路以东、解放路以西、东新街以南、西一路以北，由3个地块组成，整体出让，出让年期为40年，性质为商业，净用地为13634.47平方米，折合20.452亩。
《每日经济新闻》记者注意到，挂牌之后，该地块最终由悦荟商业房地产开发（西安）有限公司以5.05亿元摘得，约合每亩2466万元。这一单价刷新了由苏宁电器于2012年创下的每亩1959万元的西安单价地王纪录。
不过，业内人士表示，西安单价地王的出现仅是个例。
房产策划机构美城机构首席市场分析师董生认为，去年西安市住宅总价的地王只有9.6亿元，而北京、上海等城市的总价地王动辄几十亿上百亿元。
董生称：“西安土地市场每年的住宅楼板平均成交价只有1300~1500元/平方米，一线城市的楼板价基本都在5000元以上/平方米，所以说西安市整体的土地市场相对一线城市是比较理性的。偶然冒出小面积的单价比较高的地块，我觉得是正常的，因为这块地是稀缺的土地，具备了很多后期商业开发的条件。”
考验开发商运营能力
新地王出炉后，除了相对较高的单价外，开发商如何实现其商业价值，也是吸引市场关注的焦点。
事实上，寸土寸金的解放路商圈历来竞争激烈，商业的区域竞争已经白热化，优胜劣汰的商业规则时刻在上演。较为典型的案例则是同样位于解放路商圈、繁华一时的西安新玛特购物广场。
公开资料显示，西安新玛特购物广场于2010年1月23日在西安开业，它是大商集团在西北的第一个分店，总建筑面积近7万平方米，经营300多个品牌，致力于建成一座以观光、购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的现代化购物中心。
然而，仅仅3年时间，这家曾经发展劲头十足的购物广场于去年关闭，退出了解放路商圈。
在董生看来，解放路商圈的购物中心数量以及商业体量都很大。按照他目前掌握的数据，解放路商圈未来可能有7个购物中心，包括万达广场、民生百货等。
他分析称，如果是纯自持，后期的资金流和盈利是个问题。由于楼板价已经很高，开发商后期可能要搞购物中心或商业加写字楼的模式。
董生称：“在这么小的片区内，竞争已经相当激烈。对于一个新的商业中心而言，如何获得购物人群的认可，如何做出特色，需要开发商作出准确科学的定位。”
除此之外，来自其他方面的风险也值得开发商谨慎考量。此前，苏宁电器拿下上述地王之后，计划将其打造成为苏宁电器的大型城市综合体，但是由于一些因素的影响，该项目尚未建成。
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