一、两种选择：限制主义与开放主义
关于不动产登记信息的查阅权主体，存在着“限制主义”与“开放主义”的分野。所谓“限制主义”指的是不动产登记信息的查阅权主体仅限于“权利人
和利害关系人”，如我国《物权法》第十八条规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。而开放主义指的是，不动产登记信息应
当向社会公众开放，而不应当限制查阅主体，如《俄罗斯民法典》第131条第4款规定“对不动产权利和与不动产有关的法律行为进行国家登记的机关，有义务向
任何人提供关于所进行登记和所登记权利的信息。信息可以由任何进行不动产登记的机关提供，而不论进行登记的地点何在。”
二、限制主义的观点及其分析
(一)保护个人隐私
对不动产登记的查询主体进行限制的最重要的理由毫无疑问是为了保护个人隐私，不过，有关不动产登记信息是否属于个人隐私，哪些属于个人隐私的问题，论者鲜有涉及。笔者认为，这些问题作为“保护隐私”这一论点的前提，有必要予以说明。
首先，何为隐私?隐私又称私人生活秘密或私生活秘密,是指私人生活安宁不受他人非法干扰,私人信息保密不受他人非法搜集、刺探和公开等。界定隐
私需要从主观和客观两方面着手。从客观方面来看，一切与个人有关的信息都可称之为隐私，大体上包括生理的、心理的和社会关系等三大方面的信息，例如生理信
息中的基因信息，心理信息中的个体倾向性(如动机、兴趣、爱好、嗜好等)以及社会关系中的婚姻家庭关系等等。从主观方面来看，隐私指的是人们对与自身有关
的信息所持的态度。具体来说，隐私的主观方面又可分为自愿公开、不愿公开两种性质不同的主观状态。自愿公开是指个体愿意公开或愿意他人公开与个人有关的信
息，例如将自己的手机号码告诉朋友。
不动产登记信息，就土地而言，包括：土地登记结果(包括土地登记卡和宗地图)和原始登记资料(包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查
表和地籍图)。就房屋而言，包括房屋的原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，而房屋权利的记载信息指的是：房屋自然状况(坐落、面积、用
途等)，房屋权利状况(所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等)，以及登记机关记载的其他必要信息。其中何者属于隐私?笔者认为，就房屋而言，房
屋原始登记凭证以及房屋的权利信息毫无疑问属于个人隐私，而其他信息如房屋的自然状况不宜归入个人隐私的范畴。
因此，保护隐私作为限制查阅权主体的理由成立的前提在于区别不动产登记的信息，只有属于个人隐私的信息才能以个人隐私的保护作为限制理由。
(二)公示并不等于向任何不特定人的展示
针对“限制查阅主体违反了物权公示原则的要求”的观点，主张限制查阅主体的学者提出：公示不等于向任何不特定的人展示，“如果某人并未与不动产
权利人之间存在法律行为，发生法律关系，那么对于他而言，就不存在公示的必要，其自然无权查询或复制登记资料”。《物权法》中利害关系人可以查阅登记信息
的规定正是该观点的体现。不过这一观点亦存在问题，分述如下：
首先，公示并不等于向任何不特定人展示，反面言之，亦即公示只向“特定人和一些不特定人”展示，那么如何确定哪些人属于“特定人和一些不特定
人”呢?就如《物权法》第十八条规定的“利害关系人”看似明确实则相当模糊——“利害关系人”的利害关系究竟仅限于法律上的利害关系，如与权利人已经订立
了抵押合同或买卖合同的人，还是也包括了事实上利害关系，如经济上的或亲属关系上的利害关系，有时甚至是一般公众上的利害关系，此外如何判断申请查阅的人
就是“利害关系人”?因此，从实践层面来看，这些模凌两可的概念不仅无益于问题的解决，反而徒增混乱。