海口影视城引发的土地重估预期，令海南板块多只个股体现抢眼。其间，罗牛山更是强势涨停。近年来，在城镇化以及各类主题出资的股动下，不少上市公司迎来土地重估的大好机遇，政府的土地收储也令一些公司取得飞来横财。不过，在形形色色的土地重估概念背面，潜在的方针危险仍不容小觑。
土地重估概念股走强
4月2日两市多家触及土地重估概念的公司股价走势抢眼。其间，罗牛山在长影海南影视城音讯的股动下强势涨停。
依据海口政府网站的信息，当前长影海南“举世100”项目进展顺畅。项目累计完成出资7.5亿元，今年1-3月已完成出资5.42亿元。该项目总出资380亿元，占地6000亩摆布，坐落海口市秀英区长流组团。一期工程方案建造华夏、欧洲影视区；二期工程方案建造美洲影视区。
影视城顺畅推动的音讯一出，马上引发商场关于计划内土地价值重估的预期。不过，从有关上市公司的反映来看，有关土地收储的猜想还为时尚早。
“假如要收储的话，政府需求先和企业交流，但公司如今还没有收到有关影视城的音讯，也不清楚影视城的详细计划状况。”罗牛山有关人士在接受我国证券报记者采访时坦言，公司在长流镇具有100亩土地，性质是工业用地和农业用地，当前现已建有生猪饲养项目。“影视城项目的占地区域很大，详细怎样征地我们都还不清楚。公司是饲养型企业，主业运营不会受到影响，但终究还是要看政府怎样计划。”该人士表明。
大型项目出资所引发的土地价值重估预期，这在A股商场早有先例。2009年年末，上海建造迪士尼项目的音讯曾催生了一批“迪士尼概念股”接连上涨。其间最为显着的，即是上市公司周边房产土地所带来的重估增值。受此股动，海博股份、中路股份、界龙实业均在当年走出了一波升势。
被重估公司获利匪浅
全体来看，上市公司取得的土地重估首要源自三大方面，一是严重出资项目股动下的土地增值；二是城镇化以及旧城改造引发的土地收储；此外还有用地性质改变所带来的土地溢价。
以迪士尼概念为例，早在2009年时周边土地的增值便现已提早发动。当年年末，触及迪士尼概念的浦东新区川沙新市镇A08-03地块以11.9亿元的报价成交，溢价率到达264%，一度改写上海土地商场的最高溢价率，楼面价到达14024元/平方米。而在现场竞标前，该地块的溢价率就现已到达100%。随后拍出的另一块迪士尼概念的浦东新区川沙新市镇B03-13A地块的溢价率更是到达395%，楼面价到达16197元/平方米。
“兴修大型项目，一般会对周边的工业格式发生集聚效应，影响区域的房地产开展。”某券商研究员指出，大型项目的建立会股动人员、消费的添加。假如出资兴修文娱项目，游客量的增多会使周边旅游配套工业升级，如酒店、餐饮等，直接影响商业地产的开展。而大型项目周边交通等配套设备的完善，也会使寓居环境改善。“需求添加，自然会招引更多开发商进入，土地报价也会水涨船高。”该人士表明。
另一方面，在城镇化进程的推动下，地方政府的旧城改造也令土地价值重估。近几年的房地产调控方针，均要点提出了添加土地供给的方针导向。各地方政府需求加速推动旧城改造，盘活存量土地。因此，一些老城市基地的工业用地有也许经过改变用地性质，提高容积率等方法，开释潜在价值。事实上，因为政府的土地收储，一些上市公司现已斩获收益。
福建南纸此前估计2012年扭亏为盈，完成净利润1000万元到2500万元。公司扭亏的重要原因之一便是取得政府土地收储出让金。依据布告，2012年7月公司五宗搁置地块及地上附着物由南平市土地收买储藏基地进行收储，收储总面积为16.60万平方米。2012年9月，南平市国土资源局已将其间的四宗地块挂牌出让，成交总价款为3.99亿元。2012年11月，公司收到由省财政厅拨付的土地收储出让金返还款2.79亿元。该项土地收储出让金返还款计入公司2012年度损益。此外，金路集团、厦门港务、新华制药等多家上市公司均有土地收储，并对业绩发生积极影响。
用地性质改变所带来的土地溢价也十分明显。因为工业用地与住所用地报价上的差距，土地性质的改变一般带来较大增值。上一年年末，冠豪高新以2.40亿元的报价挂牌转让全资子公司湛江冠通出资有限公司65%的股权，净资产增值率到达173.15%。评估增值的首要原因即是以土地能改变为商住用地为条件。冠通出资所具有的土地为工业用地，正在处理工业用地改变为商住用地的有关手续。
警觉潜在方针危险
在上市公司凭仗“土改”而完成身价和股价两层飞升之时，潜在的方针危险也不容小觑。
对改变用地性质的土地重估而言，需求经过重重审批。依据国家有关规定，当前工业用地转化为商业用地首要有几大路径。首先有必要契合城市总体计划，而且需求经过计划部分的同意。在契合计划的状况下，土地出让应当经过投标、拍卖或挂牌等方法揭露进行，工业用地原运用人和买受人不得自行进行生意。而一般状况下，工业用地的运用人也能够与地点区县的土地管理部分联络，由土地的收买储藏组织依据年度收买储藏方案组织收储。
从二级商场的体现来看，不少“土地重估”概念股在时间短拉升以后，均呈现了回调。“始于重估，止于泡沫”的表象并不罕见。对此，业内人士指出，只有国家计划或许有计划预期的地块才存在重估价值。而关于非房地产主业的公司而言，触及土地重估的首要是被政府部分以动拆迁方法收回的土地，企业不能自行开发，难以完成土地价值的持续性添加。此外，即便具有收储预期的土地，也存在政府修正计划的方针危险。
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