昌平房产律师关于商品房买卖合同效力问题专业答疑

昌平房产律师关于商品房买卖合同效力问题专业答疑。昌平房产律师关于商品房买卖合同是指房地产开发企业即出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同效力问题中常常涉及商品房预售问题、商品房合同定金问题、二倍赔偿问题等。下文具体介绍。

一、未取得商品房预售许可与买受人订立的商品房预售合同效力。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。      

二、关于商品房合同定金问题，如果因买受人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，出卖人可以没收定金；如果因出卖人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，买受人可以要求出卖人双倍返还定金；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

三、关于商品房预售合同备案问题，商品房预售合同未办理登记备案手续，合同依然有效。但当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定；但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 

四、出卖人承担不超过2倍赔偿责任的适用。

因下列原因之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 

1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；    

2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 

3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。